中國消費者 中消費網消息 進入2018年，北京二手房市場自2017年下半年以來的量增價跌走勢還在繼續，市場整體仍在低溫之中保持穩定。
二手房網簽量維持萬餘套房價持續回落
據偉業我愛我傢市場研究院數據統計，2018年1月，北京全市二手住宅共網簽10527套，同比2017年1月下滑18.1%，環比2017年12月小幅增加2.8%。整體來看，自2017年7月以來，北京二手住宅網簽量基本上是在逐月增加，僅有10月因長假因素而有所下降，目前則穩定在瞭1萬餘套。
價格上，2018年1月，北京二手住宅成交均價環比2017年12月下降瞭2.0%，降幅依舊維持在3%以內，廢塑膠加工｜廢塑膠處理工廠幅度並不大。不過，從2017年5月以來，北京二手住宅價格一直在下跌，迄今已經連跌8個月。
市場的實際交易量同樣在繼續上升，據偉業我愛我傢市場研究院數據統計顯示，2018年1月，北京區域通過我愛我傢達成的二手住宅實際簽單量雖然同比2017年1月下降12.9%，但是環比2017年12月增加13.9%，其下半年（除10月外）逐月上升的整體趨勢與網簽量一致。
偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉分析表示，早在去年下半年開始，我們就預測北京二手住宅月網簽量將逐步回升至萬套以上，12月、1月穩定在萬餘套的網簽量則證實瞭這一點。
從政策角度而言，2017年 317新政 及後續政策的嚴厲程度是前所未有的，之後北京樓市交易量的下跌，房價回落證明瞭北京樓市調控取得瞭非常好的效果。去年下半年以來，北京二手房交易量的觸底回升，並非調控效力的減弱，而是在強有力調控下，隨著市場回歸平穩，房價回落之後，自住購房需求的理性回歸。政策雖然嚴厲，但政策預期的相對穩定，也支撐瞭自住購房需求平穩釋放
房價方面，購房人群受首付比例增加影響，購房心態更加理性，著急搶購心態不再，與此同時，房價持續小幅回落的心理預期，也使得大部分業主調低瞭心理價位，議價空間也在增大，與去年3月份時的房價相比，目前的北京二手房價跌幅已達12%左右，基本回到瞭2016年四季度水平。
由於房價持續回落，北京二手房市場目前的需求是在逐步回升的，這其中主要是首次置業和改善升級的剛性需求，投資投機需求則在政策的打擊下基本銷聲匿跡。政策的穩定，剛需人群也逐步結束觀望，重新入市，市場整體正在理性、小幅回溫，1月北京我愛我傢簽單量的增加就說明瞭這一點。但市場的整體熱度依然不高，房價下跌預期較強，購房者占據交易主動權，議價意願更強，相應的業主端則報價更理性，甚至願意主動降價，所以穩中有降仍是未來北京二手房價的大趨勢。
商貸比例觸底回升
偉業我愛我傢市場研究院數據統計顯示，1月北京的二手住宅交易中，全款支付的比例為28.2%，環比12月減少1.4個百分點；商貸支付的比例為22.1%，環比12月增加1.7個百分點；市管公積金支付的比例為29.0%，環比12月增加0.3個百分點；其它支付方式（包括組合貸款、自行借款等）的比例為20.8%，環比減少0.6個百分點。整體來看，1月的支付結構與12月相差並不大。
廢塑膠處理濾網｜處理廢塑膠垃圾濾網2017年年初時，北京二手房交易中商貸的占比在一半以上，新政實施後，首付比例的增加，尤其是大部分置業升級的傢庭首付比例高達八成，使得商貸占比不斷下降，12月的20.4%是全年最低值，1月商貸比例重新增加，雖然幅度很小，但也在一定程度上說明隨著購房需求的理性回歸，市場正在逐步復蘇。
胡景暉分析表示，自從北京今年大幅提高二套以及非普通住宅的首付比例、上調銀行貸款利率後，二手房交易中使用商業貸款的客戶比例就逐步下降。如今，剛需人群讓市場需求重新復蘇，但他們的經濟實力大多有限，不少人還是需要使用商業貸款，所以商貸比例重新增加。但目前北京仍然執行著高首付、高利率政策，各銀行的貸款審批也頗為嚴格，商貸的占比即使回升也不會太大的幅度。
目前北京二手房交易支付方式基本是各分秋色，占比都在20%-30%之間。使用公積金的客戶占比較以前大幅提高，這在一定能夠程度上說明國傢公積金政策對剛需人群購房有著非常重要的作用。而商貸占比的下滑則與首付比例增加，去杠桿不無關系，這對降低樓市杠桿風險有著積極意義。
兩居室占比創一年新高
據偉業我愛我傢市場研究院數據統計，北京二手住宅1月的交易中，一居室占20.7%，環比12月增加0.6個百分點；兩居室占58.0%，環比12月增加1.6個百分點；三居及以上占21.3%，環比12月減少2.2個百分點。與2017年12個月相比，今年1月的兩居室交易占比為13個月來最高。
價格上，一居室戶型的成交均價環比12月下降0.7%，兩居室戶型的成交均價環比12月下降1.7%，三居及以上戶型的成交均價較12月下降3.1%。整體上是戶型越大，降價幅度越大。
1月北京交易的二手住宅中，60平米以下、60-90平米、90-140平米、140-200平米及200平米以上，各占32.0%、42.2%、20.9%、4.2% 、0.8%。其中60平米以下占比較12月減少0.5%，60-90平米占比較12月增加1.2%，90-140平米占比較12月減少0.6%，其它面積段沒有變化。而60-90平米42.2%的占比同樣為2017年1月以來的最高值。
而在價格上，60平米以下、60-90平米、90-140平米、140-200平米及200平米以上各自環比12月增長0.7% 、-5.5%、2.1%、-1.7%、-15.5%，其中140平米以上的大戶型價格都在下滑，200平米以上的下降幅度最大。
胡景暉分析認為，從戶型和面積結構來看，60-90平米的兩居室在1月成為瞭最受歡迎的交易戶型，這一方面與當下二手房存量兩居室占比較多有關，另一方面則與當前市場多為經濟實力相對較差的剛需人群有關，兩居室對剛需人群尤其是首次置業的人群來說性價比更高。
與此相對的是，大戶型在當前的調控形勢下失去瞭交易空間，一方面，剛需為主的市場並沒有多少大戶型需求；另一方面，高首付、高利率的情況也使得置業升級人員不得不調整購房計劃，降低購房面積的預期；而持有大戶型的業主為瞭出售回款不得不降價促銷，並由此造成瞭1月三居及以上戶型、140平米以上戶型二手房價格的更大幅度下跌。
交易節奏繼續放緩廢塑膠原料｜廢塑膠原料處理
偉業愛我傢市場研究院數據統計顯示，1月北京二手房市場上每套成交房源的平均被看次數為17.49次，環比12月增加0.53次。每位成交客戶的平均看房次數為6.34次，較12月增加0.16次，兩項數據均為2017年以來的最高值。
胡景暉分析表示， 317新政 之後，北京二手房市場從賣方市場轉向買方市場，恐慌性購房現象消失，購房者話語權增加，房源的議價空間增大，不著急購買的購房者在成交之前都會多次看房。雖然目前二手房的交易量在緩慢增加，但市場仍將下行的預期並沒有改變，房價下跌的預期還讓購房者更有底氣，所以整個市場的交易節奏還在不斷放緩。
非京籍購房者降回六成以下
偉業我愛我傢市場研究院數據統計顯示，1月北京的二手住宅交易中，客戶為北京本地戶籍的占40.1%，環比12月增加4.5個百分點，客戶為非京籍的占59.9%。2017年前3個月，非京籍客戶占比都在6成以上，更嚴厲的限購出臺之後，非京籍客戶占一度下滑到5成，直到2017年最後兩個月，非京籍客戶占比才重新回到6成左右。
胡景暉表示，資源聚集的北京，每年都吸引瞭大量高新技術人才和大量普通求職務工人員進入北京，非京籍購房需求一直在北京二手房交易中占據十分重要的位置。北京提升限購條件，要求連續60個月繳納社保，並提高限貸門檻之後，在京工作年限較短的非京籍人士尤其是炒房客基本被堵在瞭大門之外，其占比也一度下滑較多。不過，市場低位企穩以後，重新入市的剛需、剛改人群同樣是非京籍客戶居多，他們的入市又讓非京籍客戶交易占比重新擴大，並在波動中回到瞭六成左右，。
偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉認為，整體上2018年1月北京二手房市場延續瞭2017年底的走勢，交易量上穩中有升，交易價格穩中有降，二者反向而行，市場政策保持穩定，市場熱度不高。
雖然北京二手房市場仍在低位運行，但其中的投資投機基本消失，市場需求以首次置業和換房升級的剛需人群為主，他們其中大部分祖籍外地，購房多以60-90平米的兩居室為先，購房心態上也比較理性，交易節奏緩慢，市場也因此更加健康穩定，杠桿風險大幅降低。
隨著春節的到來，2月北京的二手房市場將進入一段沉寂期，交易量下降，3月的政策走向則將決定2018年的整體市場走勢。不過，在中央 房子是用來住的，不是炒的 精神的指導下，未來北京的樓市政策基本會維持穩定，二手房交易量也有望企穩，月網簽大概率會保持在10000套到15000套之間。
責任編輯：張艷
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